מדוע לא כדאי לקנות דירה להשקעה?

בתרבות הישראלית קניית דירה היא דבר כמעט מקודש וכל אחד מאיתנו יודע למנות היטב את היתרונות בכך.

במהלך הפעילות שלי עם לקוחות, אני נתקל במקרים רבים שבהם בני שישים פלוס מתלבטים אם כדאי להם לקנות דירה להשקעה, אשר תספק להם תשואה שוטפת לאורך כל חייהם כתחליף לפנסיה שלהם ותעבור גם לדור הבא.

אני רוצה להציג כאן יתרונות לחלופה אחרת – קבלת קצבה מיידית ופטורה ממס מחברת ביטוח.

למה אני מתכוון?

מגיל שישים אפשר להפקיד סכום של כסף בחברת ביטוח ולקבל ממנה קצבה מובטחת לכל החיים (המונח המקצועי הוא "קצבה מוכרת"). במקרים רבים במסגרת תכנון הפרישה עם לקוחותיי, הם בוחרים בפתרון מסוג זה.

להלן היתרונות של חלופת הקצבה לעומת קניית דירה להשקעה:

יישום מהיר וידידותי

קניית דירה להשקעה דורשת איתור נכס מתאים, ביצוע בדיקות לנכס, מו"מ מול המוכרים, הסכמה על מועד פינוי, חתימת הסכם, הסדרה מול הרשויות, עיצוב, שיפוץ ועוד ועוד.

בחלופת הקצבה צריך רק לבחור חברת ביטוח ומסלול פרישה ולמלא טפסים.

---

ללא עלויות עסקה גבוהות

קניית דירה להשקעה טומנת בחובה עלויות עסקה גבוהות שיכולות להגיע לכעשרה אחוזים מעלות העסקה. הכוונה היא לא למחירי הדירות הגבוהים אלא לעלות עורכי דין, מתווכים, שמאים, אדריכלים, אנשי מקצוע העוסקים בתחום השיפוצים וכו'.

הסדרת קצבה חודשית אפשר לבצע באופן עצמאי מול חברות הביטוח או בעזרת תשלום סכום חד פעמי למומחה פרישה.

---

אין צורך בתפעול שוטף

כאשר יש לנו דירה להשקעה, אנו צריכים לשכן בה דיירים: לפרסם מודעה, לבחון את הדיירים הפוטנציאלים או לשכור את שירותיו של מתווך, לנהל מו"מ לחתימה על חוזה, להתפשר על נושאים שחשובים לדיירים, לבצע שיפוצים קלים בין דייר לדייר, לתת מענה במקרה של תקלות בדירה או בעיות עם השכנים והתעסקויות בלתי נגמרות נוספות.

קצבה חודשית מופקדת לחשבון הבנק באופן פסיבי לחלוטין.

---

מתאימה לכל סכום

אם יש לכם רק 400 אלף ש"ח ואתם רוצה לקנות דירה להשקעה – אתם חייבים לקחת משכנתה ולשלם אותה למשך שנים רבות עד שתתאפשר קבלת תשלום שוטף.

קצבה חודשית תשולם באופן יחסי גם על סכום בגובה זה, ללא צורך בהתחייבות כספית שאיננה סבירה בגיל מאוחר יחסית.

---

תשואה חודשית גבוהה יותר

התשואה על דירה להשקעה במרכז הארץ נעה כיום סביב שלושה אחוזים ברוטו ונשחקת בשל עלויות בלאי, אחזקה ופרקי זמן שבהם לא קיים שוכר בנכס. לדוגמה, אם יש לכם דירה ששווייה כמיליון שקלים וחצי, אתם תקבלו תשואה נטו של כ-3,300 ש"ח.

אם גבר בן 67 יפקיד מיליון שקלים וחצי בחברת ביטוח לצורך קבלת קצבה, הוא יקבל כ-7,000 ש"ח כל ימי חייו. ואם זוגתו תאריך ימיה אחריו, היא תקבל שישים אחוז מהסכום אף היא לכל ימי חייה.

---

קצבה פטורה ממס לחלוטין

הכנסה משכירות על דירת מגורים פטורה ממס עד גובה של כ-5,000 ש"ח, כך שאם אתם כבר מקבלים דמי שכירות על דירה אחרת ורוצים לקנות דירה נוספת, או בכוונתכם לקנות דירה שהשכירות ממנה תהיה גבוהה מ-5,000 ₪ – אתם תידרשו לשלם מס.

אם תפקידו סכום כסף חד פעמי בחברת הביטוח לצורך קבלת קצבה לכל החיים, הקצבה שתקבלו תהיה פטורה ממס לחלוטין, ללא קשר להכנסות אחרות שיש לכם (לא מעבודה ולא מנכסים).

לסיכום, אף על פי שקניית דירה להשקעה היא אלטרנטיבה פופולרית וטומנת בחובה יתרונות משמעותיים כמו העברת הנכס לדור הבא, השבחת הנכס, קבלת תשואה חודשית ועוד, במקרים רבים קבלת קצבה מחברת ביטוח יכולה להיות פתרון מתאים יותר ולאפשר ביטחון כלכלי נוח יותר.